【開業】物件選定、立地評価

通所介護を新規立上げする際の物件探しに関し、物件の立地評価について解説致します。

【立地評価に関する考え方の基本】

立地評価とは、事業所運営に影響を及ぼすあらゆる空間情報を包括的に捉えることです。単に物件を外面的状態で評価するのではなく、運営へ影響を与える良い面も悪い面も、加味が必要です。

空間は、「点・線・面」という3つの要素によって構成されており、点・線・面の全ての観点における評価が必須です。ただ物件が良いとか、人口の集中するエリアである、交通の便が良い、という一面的な要素ではなく、構造化して検討することが大切です。

立地評価の上で重要なのは「大きな観点から入り、小さな観点に到達すること」です。つまり、立地評価は「点・線・面」のうち、一番大きな「面」をおさえ、次に「線」、最後に「点」に到達する流れになります。具体的には、面としての商圏評価、線としての動線評価、点としての物件評価です。物件の一側面の良さに惑わされずに、多角的に考慮する必要があります。

商圏とは、来店するご利用者が居住する地域の特性のことで、通所介護の経営に適した基盤のあるエリアかどうか判断します。

①まず、通所介護事業所に必要な顧客層が存在するかを条件設定します。ポイントは4点です。

• 高齢化状況 ：ご利用者候補となる高齢者人口の目安を設定
• 要介護者状況 ：対象とするご利用者の介護度を設定
• ターゲット商圏 ：対象物件からどのくらいの距離を対象範囲とするかを設定
• 競合店との位置関係 ：利用者獲得の都合上、競合店の位置を考慮します。

商圏調査をご希望の方は、以下ページから調査依頼いただけます。

②都心部か地方か、該当地区の行政が介護にどのような取り組みをしているエリアか調べましょう。

地域の行政窓口や自治体のホームページなどで確認すると良いでしょう。

■ 「線」で評価する（動線としての評価）

• 通勤を考慮 ：職員の通勤時間の観点から、車通勤の厳しい地域の場合は最寄り駅から徒歩15分以内程度が望ましいです。
• 送迎の障害物確認 ：送迎を阻害する物理的要因について確認。（河川や線路の配置、道路の交通状況によって送迎が阻害されない場所かどうか確認。阻害される可能性がある場合、送迎エリアをその分狭く設定しても必要対象人口が確保できるか、考慮します。）

• 設備基準 ：省令で定められた、通所介護事業所設立に関しての設備基準を満たす必要があります。

  詳細は以下ページでご覧頂けます。

  通所介護の設備基準
• 賃料の妥当性 ：介護事業は売上の上限が決まっており、立地等の物件条件で売上が左右されない為、固定費である賃料（駐車場代含む）は極力抑える必要があります。金額としては、駐車場代と消費税込で大規模通所介護で40万円、小規模通所介護で35万円程度が上限の目安となります。
• 初期投資を低減 ：既存の壁や天井がそのまま使用出来れば改装費用がかからないので、コンビニ撤退案件や居抜き物件などが有望です。商業物件として成り立ちにくいと物件取得にあたり競合が少なく、費用が低く抑えられます。※工業専用地域は出店不可なので要注意。
• 車付けの安全性 ：送迎時の車付けが安全に行えるかを加味します。
• その他 ：交通量の多い道路沿い等、これ以外の利便性を加味します。詳細は次項・店舗物件基本条件を参照。

【一般的条件】

• アプローチ段差 ：道路から玄関まで勾配や段差がない（利用者様の負担軽減、転倒予防のため）
• 送迎スペース ：十分な停車スペースの確保、車付けと玄関へアプローチが出来ることが大切です。道路上の場合はガードレール等の障害物がなく、停車位置が交差点から十分な距離が必要です。送迎時、店舗入口あたりで車の乗降を行うため、駐停車禁止ではないことも必要です。
• 駐車場 ：同一敷地もしくは近隣に、必要な台数分確保。（利用者様の定員数によって送迎車輌の必要台数は異なります。従業員、管理者用の駐車場が必要な場合、任意で準備します。）
• 機能訓練室 ：機能訓練室は、40㎡以上の面積が必要です。また、機能訓練室と食堂の合計面積が、利用者様1人当たり3㎡以上の面積が必要となります。

【消防関連の条件】

通所介護施設は消防法上の「特定防火対象物」に該当する為、以下の設備が必要です。

• 耐火建築物 ：消防法の規定により、耐火建築物や準耐火建築物、それに準ずる構造物であることが必要。
• 誘導灯・消火器 ：既設は再利用でOK、不足の場合は新設が必要です。
• 出入口 ：2ヶ所が望ましいです。（火災時の避難経路確保のため）
• 自動火災報知設備 ：建物延べ面積が300㎡以上もしくは3階建て以上で必要となります。（平成14年10月築以前の建物の場合でも現況設置義務があるため、その場合は貸主工事で依頼します。用途が事務所ビルの場合設置義務がない規模もあります。）
• 防火管理者 ：建物全体の収容人員が30人以上の場合、選任が必要になります。事業所側だけでなく、貸主側で選任が必要な場合もある為、詳細は最寄の消防署にご確認下さい。

【建築関連の条件】　

施設面積が100㎡以上の場合は、本来建築基準法の用途変更手続きが必要です。用途変更申請は審査が1ヶ月から数ヶ月要する場合があるので、なるべく用途変更の必要がない100㎡未満の物件で設計します。

※建築物の用途変更とは、建物の用途（医療福祉施設、商業施設など）を変更することです。建築基準法に基づく建築主の義務であり、用途変更に関しては、建築物が100㎡を超える場合には確認申請が必要です。

• 平面図、竣工図 ：必須書類です。店舗の設計にあたり必要。
• 建築確認済証 ：必須書類です。各種届出の判断、及び自火報設置時の貸主との交渉で必要となる。
• 検査済証 ：あった方がより良いが、必須ではない。現状での申請用途や建築構造の確認に使用。

【その他】　プランニング・見積りに関連

• 空調・換気設備 ：既設の空調機・換気扇について使用の可否、以前の機器設置位置と配管経路を確認
• フロントサッシ ：出入口の位置、可動の状態について確認
• 電気一般 ：分電盤の位置と容量、アンペア数・動力の有無を確認
• 給排水 ：既設されている位置と経路を確認
• 居抜き使用 ：できるだけ、居抜き使用の物件を優先する。骨組みだけの物件だとリフォーム代の負担が大きいため。

介護事業所を開業するにあたり、物件選びはとても重要です。
利用者獲得視点で魅力的な立地か、開業コストを最小限に抑えることができるか、指定基準をクリアする十分な広さか、を確認した上で進める必要があります。