指定申請基準を満たしていることの確認や（内装工事が必要な場合は）工事の見積もりや工期の確認が取れた後は、いよいよ物件契約です。

物件契約時に気を付けるべき点は？

なるべく開業・事業所運営において有利な条件で契約締結出来ることが理想です。 特に以下の3点については押さえておきましょう。

①賃料やその他料金

開業初期は少しでも経費を削減出来るように努めましょう。賃料については不動産仲介手数料、保証料、敷金、礼金、駐車場代なども含め正確に把握しておくことが大切です。特に、仲介手数料以外に発生する手数料がある場合はその内容を確認をするようにしましょう。また、給排水設備、空調、ガス、消防・防火設備などに関して工事が必要な場合にどれくらいの費用がかかりそうかの確認もしておきましょう。

物件の契約時にかかる一般的な費用
保証金・敷金 保証金は貸主に預ける金額で、償却分以外は解約後に返金 仲介手数料 物件を仲介した不動産会社に支払う料金で賃料の1カ月分が目安 礼金 貸主に対して支払う金額で、貸主は上限なく設定可能 共益費・管理費 利用する設備や施設の運営および維持するために要する費用 前家賃 賃料は前払いのため、契約時に初月の分を支払い 造作譲渡料 造作譲渡料は前テナントから内装設備などの店舗造作を買い取る代金 造作譲渡に関わる手数料 造作譲渡が発生する場合の不動産会社の仲介手数料などを含む

②入居可能日

物件がいつから入居可能なのかについて確認をしましょう。指定申請には設備納入後の写真が必要となります。内装工事が必要となる場合は開業日ではなく、指定申請提出締切日に対して、十分な期間を設けておく必要があります。このように内装工事などで賃貸開始日から開業までに時間がかかるような場合は、フリーレントの交渉をしてみましょう。フリーレントとは、一定期間の賃料を無料で借りることをいいます。工事期間などオープン準備にかかる期間の賃料をゼロに出来れば、「売上がゼロなのに家賃を支払う」という事態を回避することが出来ます。

③契約の期間と更新料について

物件を契約する際には契約期間と更新料について確認しておきましょう。物件の契約には普通賃貸契約と定期賃貸借契約の2種類があります。普通賃貸契約の場合、契約期間が終わっても更新料を支払うことで契約の更新が可能です。一方で定期賃貸借契約の場合、契約期間の更新は原則出来ず、定められた期間をもって契約の終了となります。（なお、貸主と借主が合意すれば、再契約することは可能です）また、事業所として定期賃貸借契約を締結した場合、特約での定めがない限り、途中での解約は出来ないので気を付けましょう。

具体的な物件契約の流れは？

具体的な物件契約は下記のような流れとなります。

①物件契約申し込み

一般的に下記を持参し物件契約を行います。

• 法人の登記簿謄本
• 法人の印鑑証明書
• 法人の実印
• 連帯保証人の印鑑証明書（連帯保証が必要な場合）
• 決算書、会社案内、事業計画（事業内容が分かるもの）

介護・障害福祉事業で使用する物件は指定を受ける法人がその物件を所有、または該当の物件の賃貸契約を締結している必要があります。 フリーレントの交渉や、先ほどの契約条件の交渉についてはこの申し込み時に行うことが一般的です。 また、この時点では不動産の契約はまだ締結されていないため注意しましょう。

②審査

貸主は借主が提出した申込書をもとに、その希望者に契約させるかどうかを判断します。これを「審査」といいます。審査では、法人の登記簿謄本や事業計画などの資料を提出して会社の事業内容や財務状況を確認します。 事業実績がない、または少ない場合は契約者本人の収入や預貯金、連帯保証人の収入なども確認します。場合によってはテナントのオーナーとの面談を行う場合もあります。

③契約締結

審査が通った際は、契約内容や登記事項などを確認したうえで賃貸借契約を締結します。実際に契約書に捺印をする前に設備費用の負担、テナントの業種制限、原状回復など、細かな部分まで確認を行うようにしましょう。