【開業】物件選定、選定手順

通所介護事業所を新規立上げする際の物件選びの手順について解説します。
スケジュールとしては、大きく3つの段階に分かれます。

【手順1】 物件情報の収集
手段としてテレマーケティングやFAX、ネットの検索サイトから物件検索、現地探索を行います。

【手順2】 物件情報の精査
物件の選定、必要書類の準備、現地調査、仮図面の設計、役所・消防署などの確認、また希望条件や必須条件の設定を行います。

【手順3】 契約条件の交渉
条件面の交渉、契約手続きを実施します。

【作業概要】
物件情報の母集団を収集します。

【作業詳細】
1. 出店候補エリアを2候補、選択する　 ※事前に、概算で商圏人口の調査を行います。

例）駅名で2駅、区の場合2区、市の場合北部・南部など

2. 物件情報収集

■ 不動産仲介会社へのテレマーケティング＆FAX
①不動産検索サイト「Home's」「OFFICE MOVEMENT」等で”店舗賃貸”、”希望エリア”とキーワードを入力し取扱不動産業者を抽出。

②「google」・「yahoo!」の検索エンジンで”希望エリア”＋”不動産屋”とキーワードを入力し検索します。上位50社程度を抽出。

例）検索ボックスで”文京区 不動産屋”

③抽出した不動産仲介業者をリスト化して物件募集している旨、電話とFAX送信します。

④不動産仲介会社から返信されたFAXを保管する。

■ 不動産検索サイトを使って物件検索
不動産検索サイト「Home's」「at home」等で事務所・店舗物件を検索した上で不動産屋に連絡し、情報収集を行います。

■ 現地探索
希望エリアに実際に探索に行き、テナント募集中物件（コンビニや事務所等の撤退後のもの等）を探します。かつ、現地の不動産屋に足を運んで情報収集をし、募集概要を配布します。

【作業概要】
収集した物件情報の中から、想定する設備要件・契約条件に収まりうる（設計や交渉によって、すべての条件がクリアされることが想定できる）候補物件を選定します。目安として、少なくとも5物件ほど選定できればいいでしょう。

【作業詳細】
候補物件を選定し、事業所設立のための必須条件・希望条件を明確に設定します。

1. 手順１で収集した物件情報より、チェックシートに基づき物件を選定。

2. 物件を選定したら以下の項目を役所や消防署、不動産仲介業者に確認し、必要書類を準備します。

＜確認項目＞
■ 自動火災報知設備 ：必要な場合とそうでない場合があります。詳細は最寄の消防署にご確認下さい。必要な物件の場合、不動産業者に設置有無を確認し、設置されていない場合は、貸主側に設置依頼の交渉が必要です。

※自動火災報知設備とは消防用設備の一種であり、消防法により一定面積以上の防火対象物の貸主に設置が義務付けられています。火災により発生する熱や煙を自動的に検知し、音で建物内に報知することにより、避難と初期消火活動を促す設備です。

■ 防火管理者の選任状況 ：建物全体の収容人員が30人以上の場合、選任が必要になります。詳細は最寄の消防署にご確認下さい。必須な場合は、事業所側で1名選任、場合によっては貸主または管理会社での配置を依頼します。

※防火管理者とは、防火管理についての知識や技能を持ち、防火管理上で必要な業務遂行が可能な管理者的立場の人のことです。原則として消防機関などが実施する防火管理講習の課程を修了した者で、消防計画の作成や避難訓練の実施、防火・消防上での必要設備の維持管理などを行います。

＜必要書類＞

• 確認済証（建築確認通知書） ：必須書類です。建築物の申請後、検査機関が審査して適法確認した際に、申請者に対して発行する書面のことです。使用用途の確認などに使用します。
• 設計図か竣工図 ： 必須書類です。施設の間取り確認など、設計の際に必要です。
• 検査済証 ：必須書類ではないです。建築物の工事が完了した段階での検査（建築基準法などの基準に適合しているかどうか）に合格した場合に交付される書類で、用途確認等に使用します。

3. 選定した候補物件について現地調査を実施し、設備要件・商圏や契約条件等について確認し、必須条件、希望条件をまとめます。この段階で、候補物件を3物件程度に絞り込みます。

4. 候補物件ごとに室内什器の配置予定などを記した仮図面を作成し、役所に内容確認に行きます。

【作業内容】
手順2でまとめた設備条件・契約条件がクリアされるように交渉し、最終候補物件から物件を決定します。

1. 契約条件の交渉
下記にあげた点が交渉しうる条件になることが多いです。

• 自動火災報知機の設置が必要な場合、設置をなるべく貸主負担にしてもらうよう交渉しましょう。
• 賃料（駐車場代、消費税も込みで交渉しましょう）
• 保証金（礼金など）を削減できるように交渉しましょう。
• 賃料発生月の交渉（家賃発生は開業月からとなるのが望ましいです）

※交渉の際の注意ポイント

• 自動火災報知機に関しては、平成25年12月公布の消防法により、一定の用途として使用される建築物に関しては、のべ面積に関わらず設置が義務化されました。建物の貸主にとって、設置が必須であることを認識してもらうことが大切です。

2. 物件の決定
交渉後、最終候補物件から出店する物件を決定します。条件が整い次第、不動産仲介業者と物件契約を行います。

物件選びは、これからの事業所運営を左右する重要なポイントの一つ。しかし、開業準備に追われて十分に物件調査ができないまま物件を決めてしまうケースもあるようです。
先に控える『指定申請』のためにも、指定基準を満たし、かつ理想の事業所を実現できるような物件を見つけなくてはなりません。物件調査は時間がかかりますので、できる限り早めに、地域の不動産会社などに相談をするようにしましょう。